近日，市十二届人大常委会第十六次会议表决通过了《北京城市总体规划（2004年-2020年）》（草案），标志着北京城市发展进入了新的历史时期。众多市民也纷纷到市规划展览馆参观了由中国规划院、市规划院、清华大学编制完成的《北京城市总体规划（2004年-2020年）》修编成果，受到全社会的广泛关注。

新修编的北京城市总体规划改变了过去北京建了一环又一环，房地产也跟着从三环、四环建到五环、六环摊大饼的做法，京城将按照“两轴———两带———多中心”的城市空间新格局发展。北京未来空间发展战略是：旧城有机疏散，市域战略转移，村镇重新整合，区域协调发展。这次规划修编是北京城市功能和城市结构、城市布局、城市空间的一个调整，实际上也是对北京经济和社会发展的一次重新定位和重新布局，对北京市的社会经济发展将产生深远影响。特别是对于房地产开发，也将产生重大影响。那么，开发商如何把握新的总体规划带来的新机遇呢？

眼光要从市内转向郊外

过去北京的开发商眼睛都主要盯住北京城市中心区的项目上，越到市中心房价地价越高，上涨越快。今后这种状况将会改变。改造旧城区将主要采取渐进式、微循环、有机更新的新形式，主要是由政府组织居民自主完成，再用商业开发的形式已不可行，开发商既无利可图，也难以运作。土地市场公开竞争，绝大部分开发商将退出二环路，而且市中心区三四环路以里土地也已征用殆尽，商业地产趋于饱和，开发商也必须跟随总体规划的改变随之做战略转移。所以今后北京的房地产开发项目绝大部分都将转到郊区特别是东部发展带去。过去比较偏远的海淀山后地区、顺义、通州、亦庄等将成为热点地区。开发商必须对此有足够的认识，有充分的思想准备。

开发手段要从单一转向综合

今后房地产开发要更多地利用旧村镇改造、国有荒地、转产工厂企业用地、资源枯竭的废弃矿山用地等土地，尽量不征农用地。而且在郊区开发建设与城市中心区最大的不同就是基础设施配套、产业配套，文化和社会配套都要从无到有同步建设，没有现成的东西可利用，开发商过去的那种先把能卖钱的住宅等经营项目盖完售出，不能卖钱的配套工程一拖再拖的做法将行不通。今后的房地产开发项目不再只是单纯一个住宅区、商业区或者工业区，而是居住和就业与交通、文化教育、健康娱乐、商业经营、生活服务结合在一起的综合体，要按照一个城市的建设要求综合考虑，统一建设，实现城乡一体化。开发商必须懂得以综合的手段经营项目才行。因此今后到郊区新中心城市搞开发的开发商不能再像过去那样，离城越远开发商实力越差，素质越低，而是只有确有实力的高素质队伍才能去搞。

开发重点要转向普通住宅

新的总体规划规定，北京将建成最适合人居住的城市。因此以后的房地产开发项目要求将更严格，环境、绿化、节能、安全、智能化、信息化方面都要达到要求。要大幅度提高建设质量和品质。然而，迁往郊区新城就业居住的绝大部分是普通工薪阶层，不是能购买豪宅别墅的大款。国家也要求必须调整房地产结构，停建别墅，缩小高档住宅建设，增加普通住宅和经济适用房建设。房价要降低，品质要提高。开发商必须认清这种形势，转变观念，改变过去的很多习惯的开发模式，调整结构，把开发方向转到主要建设低价位、高品质的普通住宅上来。

总之，北京市新的总体规划给房地产业带来了更大的发展空间和机遇，也提出了更高的要求。今后的房地产将主要是到郊区“两带”和职能中心区中去建新城，主要开发项目将是为老百姓建设价格低、品质好、功能完备、配套齐全、就业交通方便的普通住宅，能够适应这一新形势的开发商将成为强者。