心理影响高过实际加息震波难抑制百姓购房热情

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心理影响高过实际加息震波难抑制百姓购房热情

　2004-11-8 19:18:42 其它新闻网【打印】　【关闭】

　　从10月29日起，央行上调金融机构存贷款基准利率0.27%，与房地产市场密切相关的住房贷款也进行了上调，其中5年（含5年）以下个人住房商业贷款利率上调0.18%，5年以上的住房商业贷款利率上调0.27%。政策一出，市场一片哗然，因为目前北京市场九成以上购房者为个人，而其中大多数人都选择了按揭贷款方式。虽然，利率上调的幅度并不算大，不过相对融资渠道的影响来讲，加息对消费者购房心理的影响显然更为明显。
　　月供略微上涨

　　对于购房者来讲，加息会增加多少月供是他们最关心的问题。这点，从近期各家银行以及售楼处的整日不断的咨询电话就可看出。从10月29日开始，记者拨打了多家银行的客服电话，基本上在记者还没有叙述完整的时候，工作人员就已经能够理解记者是想询问加息对按揭还款的影响了。

　　其实，加息对于月还款的影响并不大。因为多数购房者的还款期限都选择的是20年，所以我们以还款期限为20年的商业住房按揭贷款为例：（注：不同年限，数值不同）

　　■等额本息还款方式

　　1万元的月供将从66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因为这种还款方式，先期所还的利息比例较高，到最后几年，还的主要就是本金了，因此如果十年内无法还清，建议您就不要提前还贷了。

　　■等额本金还款方式

　　1万元的月供将从83.67元增至85.92元，月增加2.25元。该还款方式逐月递减0.2元左右，如果您的月收入较高，又打算提前还贷，建议您选择这种贷款方式购房，可以节省不少利息。

　　所以，即便是贷款50万，每月增加的还款额大多也不过在百元上下。记者询问了十几位不同职业、不同收入的购房人，他们均表示月供增加对他们还款的影响不大。

　　购房需求不改

　　如果说前期频繁出台的如“8·31”土地政策、银监会意见等是纯粹的行政铁腕干预的话，央行9年以来的首次加息，就意味开始正式使用市场杠杆来对房地产市场进行挤压。仲量联行认为，此次加息表明政府已经开始从行政指令型职能向以市场为导向的角色过渡，但加息对融资渠道的影响较弱。

　　利率上浮给住宅领域带来的影响主要是在心理方面。目前市场普遍担心利率上调会造成额度更高的债务偿付。但据仲量联行分析，利率上调对现行市场的影响比较有限。利率的上调虽然不会从根本上影响潜在购房者的购房意向。因为在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但购房者的购房需求还是不会改变。

　　据中国社会调查所（SSIC）调查，29%的被访者认为房价会下降。他们认为通常升息会对居民的住房消费产生不利的影响。百姓会考虑到还贷压力而影响自己购房的计划，房价也就会受到影响而降低。34%的被访者认为房价变动不大，他们认为，此次升息幅度不大，所以影响也就不会很大。37%的被访者认为房价会上升，他们认为，虽然升息了，但是幅度不大，而中国百姓住房需求是在逐年增加的，当升息率低而住房需求旺盛时，这个升息并不会限制和阻止居民的实际住房需求，所以有可能还会导致房价上涨。

　　不管房价会受到什么样的影响，53%的公众表示，他们今后的投资应该说是更理性和谨慎了，尤其在分期购买房子时。仲量联行的观察证据显示，借款人目前一般会把月收入的40％～60％用于偿还抵押贷款，加息后，将对日常生活产生一定的影响。与房地产领域的微弱影响相比，零售领域可能出现消费能力降低的情况，由于抵押贷款还款额可能增加，因此会影响到消费倾向。

　　短期投资遭受抑制

　　记者通过采访发现，各家房地产企业对于加息似乎都是早有准备。加息公告一出，万科、天鸿宝业等地产股便连续下挫，但房地产大哥们却仍然心平气和。万科集团董事总经理郁亮表示，加息对万科的总体影响一年不超过1000万，因此不会明显影响集团发展，万科的既定战略也不会发生变化。

　　北京蓝石营销顾问有限公司董事长李春平表示，此次加息的幅度完全在开发商预期和可承受范围内，“大家都有心理准备”。加息使市场交易成本、资金财务成本增加，但相对于其他行政政策，影响十分有限。另外，他还透露，其实受贷款门槛提高所限，很多企业都在通过社会募资，而民间资本的融资利率多在8%左右甚至更高，因此银行不足0.5的利息调整对于他们来讲，根本就是无关痛痒。

　　加息对个人投资的影响还是存在的。中国房地产及住宅研究会秘书长张元端表示，加息对市场的撼动能力有限，它既不影响买房者热情，也不会过多影响房价。因为自住购房者不会因为利率略微上调就放弃买房。虽说投资型购房人可能在央

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