开发商操纵房价只涨不跌

　　“现如今是晚卖一天，就能多赚钱。”一位北京地产业界的权威人士近日向记者透露，北京奥运村北部的某在售项目，便是在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”。目前，该项目的售价已经高达18000元左右。据记者掌握的情况，这种情况在北京并不罕见。一位业内人士告诉记者，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多的是对奥运会下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨。所以，谁捂到最后，谁受益最多。”
　　“国家的行政调控手段看似严厉却存在明显漏洞。”有房地产开发商曾向记者坦言，新规定与此前楼盘定价方式相比并没有根本性的变化，只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，在如何定价、如何调整浮动幅度上仍是开发商说了算。尽管不少开发商否认“囤房”，但事实上，开发商惯用“销控”手段，有意无意之中制造出“房荒”假象。用他们自己的话说：“房子不卖不行，卖得快也不行，因为这样就卖不出价了。”
　　此外，楼盘内部炒作的情况也已经出现。位于北京朝阳路的某新楼盘，就以“关系房”的方式通过内部炒作获利，一位熟知内情的媒体同行告诉记者，项目开盘前由管理层首先选好房号，交纳五万元定金。待项目销售三个月后，管理层必须交其所选房屋的首付款，但并不进行网上登记。及至销售到达90%时，这些房号被放出销售，溢价部分的利益由管理层自己享受。在这样的内部炒作之下，该楼盘已经成为北京近期销售单价上涨较快的楼盘之一。
　　北京原本4、5月份出现的供给高峰演变成可怕的“楼荒”。记者在采访中了解到，在北京，5月份前后，商品住宅原本应该大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能高达50%。然而，原本5月份就该正式销售的51个项目至今仍有近20个没有开盘。开发商故意拖延办理预售许可证，使得开盘时间一拖再拖。捂盘惜售是开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。虽然为此要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。

成交量疲软状态持续加强

　　“现在房价太高了，限价商品房即将入市，我还是等等吧。商品房实在太贵了，买不起。”来京工作三年多的杨先生面对持续高涨的房价无奈地说。和杨先生观望的态度相同，接受记者采访的多数消费者也都表示要观望一段时间。在观望态度的影响下，记者发现，京城楼市成交量呈现出持续疲软状态。
　　据北京房产中介“信一天不动产”统计显示，今年以来北京商品房成交量骤降。1至5月份，商品住宅成交量较去年同期下降近一倍，每年交易量最活跃的4月份也比去年同期交易量下滑43.5%。其中，五一黄金周，期房网上住宅签约为889套，比去年的1170套下降了24%。
　　与此同时，根据北京房地产交易管理网公布的统计数据显示，5月北京住宅期房网上日均签约量为309套，与上月相比减少45套，比去年同期更是大幅降低35%。这显示出北京住宅销售疲软的状态仍未缓解。
　　为何一向是“刚性”需求的京城商品房成交量会呈现出如此低迷的状态呢？北京房产中介信一天市场部董学易接受记者采访时说，不断上扬的房价是阻挡楼市销量的最大障碍。目前，从分环路住宅期房均价来看，四环以内，商品房均价已达到15121元/平方米，四环至五环路均价达到10616元/平方米。面对如此高的房价，很多购房者心有余而力不足，只能望房兴+叹了。
　　而开发商的捂盘惜售更使得成交量“雪上加霜”。董学易说，目前在商品房市场不景气的情况下，很多开发商纷纷选择捂盘惜售。其目的就是要在聚集了一定的人气以后再开盘上市，总希望待到楼市的最高点再将房屋售出，达到利益最大化。开发商的这一举动，也使得在4至5月份进入市场的楼盘急剧减少，进而影响到了商品房的交易数量。
　　他告诉记者，5月份预计将有51个项目入市，其中纯新盘项目入市22个，占5月开盘总数的43.1%，其余为老项目后期。而实际上，5月份开盘上市的只有21个项目，其中实际开盘项目只有七个，占开盘总数的30%。
　　对此，中大恒基不动产营销中心总经理赵晨明认为，在国家重调的背景下，房价是否完全由供需来掌握已经要打上问号了。决定房价因素的不仅有市场的实际供需，还有国家政策的引导，更有开发商与政策的博弈、购房群体在过程中的思想斗争后的选择等等，多种因素都在决定着房价的走向。
　　赵晨明说，2007年对北京来说是个最特殊的时期，调控步步紧逼，奥运会也日益临近，不管是开发商，还是购房者，从心理上对北京今年甚至明年的房产市场走向都极为看好。但因去年“9070”政策的影响，今年以来的供给持续不足，加剧了供需矛盾，造成了房价高涨的事实