物业服务企业的职责范围

《中华人民共和国物权法》第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　【条文理解】
　　本条规定主要明确了物业服务企业的职责范围及业主的监督权。
　　理解这一条款，主要掌握：（1）关于物业服务合同的性质。《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和相关秩序的活动。依照上述法律规定，物业服务合同是物业的业主及自治团体作为委托人和特定物业管理企业作为受托人约定，由受托人处理委托人交办的物业管理事物的合同。业主决定物业委托管理后，物业服务企业根据业主的委托合同作出的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为。业主要对物业服务企业提供的服务支付劳务费用。明确物业服务企业及业主之间法律关系的性质，是明确双方权利义务关系的前提。（2）关于物业服务企业的管理范围。物业服务企业按照委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。按照建筑物区分所有理论，区分所有建筑物的管理内容，依其性质可以分为物的管理与人的管理，物的管理是指对建筑物与基地的保存、改良、利用乃至处分等所为的物业的管理。其对象原则上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，专有部分不包括在内。因专有部分属于各区分所有人的私有财产，其管理应由各区分所有人自行承担。物的管理内容从物的角度，主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为，防止发生坏损，以保持物业的正常使用功能。从对物业区域环境的角度，主要表现为火警防范、清洁维护、维修公共设施，整理花木等内容，以维持小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全。人的管理，即对区分所有人群居生活关系进行的管理，其对象不仅包括居住在区分建筑物内的区分所有人，而且也包括出入区分所有建筑物的人的行为。具体内容可以分为对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理等。在委托管理场合，物业服务企业通过业主让渡管理权，实施的管理事项包括对物的管理和对人的管理两大方面。（3）业主对物业服务企业管理行为的监督权。《物业管理条例》规定，业主享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利；业主委员会作为业主大会的执行机构，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。以上规定表明，业主和业主委员会均享有对物业服务企业管理行为的监督权，这一权利来源于业主对建筑物的所有权，并充分考虑了物业服务合同的性质。
　　———————摘自最高人民法院副院长黄松有主编的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》